Onteigeningsschadeloosstelling voor juridisch eigenaar na economische eigendomsoverdracht

Onteigeningsschadeloosstelling voor juridisch eigenaar na economische eigendomsoverdracht

In een door ons in cassatie behandelde onteigeningszaak heeft de Hoge Raad op 15 december 2017 een voor onze cliënt gunstig en voor de onteigeningspraktijk interessant arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2017:3141).

Waar ging het om?

Ten behoeve van de omlegging van Rijksweg A9 werd door de Staat landbouwgrond onteigend. De juridisch eigenaar van de grond, een boer, had de grond al lang geleden in economische eigendom overgedragen, maar mocht de grond in afwachting van herontwikkeling blijven gebruiken. De boer (in cassatie onze cliënt) maakte aanspraak op vergoeding van bijkomende schade (onder andere inkomensschade en omrijschade) omdat hij als gevolg van de onteigening het gebruik van de grond niet kon voortzetten.

Bij de rechtbankdeskundigen en de rechtbank Noord-Holland ving onze cliënt bot. Zij waren van oordeel dat hij geen aanspraak op schadeloosstelling had. Daartoe overwogen zij niet veel meer dan dat hij anders feitelijk twee keer schadeloos gesteld zou worden voor de vervreemding van de grond.

De rechtbank ging nog een stap verder door te oordelen dat een groot deel van de door onze cliënt gemaakte advocaatkosten niet voor vergoeding in aanmerking kwam omdat hij tegen beter weten in in zijn standpunt had volhard.

Cassatie

Wij stelden voor onze cliënt cassatieberoep in tegen het vonnis van de rechtbank. De Staat stelde incidenteel cassatieberoep in.

Advocaat-Generaal mr. Valk achtte het cassatieberoep van onze cliënt ongegrond (evenals het incidentele cassatieberoep van de Staat). Hij was van oordeel dat, waar de juridisch eigenaar ten behoeve van en ter doorbetaling aan de economische eigenaar schadeloos gesteld wordt voor de door de economische eigenaar geleden schade (waaronder bijkomende schade), de juridisch eigenaar niet daarnaast ook aanspraak heeft op een vergoeding van door hemzelf gelden bijkomende schade.

De Hoge Raad denkt daar anders over en geeft onze cliënt alsnog gelijk. Daartoe overweegt de Hoge Raad:

5.2   Uitgangspunt is dat de eigenaar wiens onroerende zaak wordt onteigend, recht heeft op volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). Die vergoeding omvat de werkelijke waarde van het onteigende en in voorkomend geval ook vergoeding van bijkomende schade. Als de eigenaar op het onteigende een bedrijf uitoefent, kan de vergoeding van bijkomende schade vergoeding behelzen van onder meer inkomstenderving, van kosten in verband met een vervangende bedrijfslocatie en van omrijschade.

5.3   De omstandigheid dat de eigenaar de onteigende onroerende zaak al eerder aan een derde in economische eigendom heeft overgedragen, brengt geen verandering in het hiervoor in 5.2 genoemde uitgangspunt. Wel brengt de economische-eigendomsverhouding dan mee dat de eigenaar de schadeloosstelling voor de werkelijke waarde van het onteigende afdraagt aan de economisch eigenaar. Als de economisch eigenaar – anders dan in deze zaak aan de orde is – op het onteigende een bedrijf uitoefent, kan de door de juridisch eigenaar te ontvangen en door te betalen schadeloosstelling tevens een vergoeding behelzen van de door de economisch eigenaar als gevolg van de onteigening geleden bijkomende schade. (Vgl. HR 10 augustus 1995, ECLI:NL:HR:1995:AC1576, NJ 1996/614 en 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104, NJ 2010/138.)

5.4   In dit geval heeft de juridisch eigenaar [eiser] na de economische-eigendomsoverdracht van de onroerende zaak, zijn bedrijf daarop voortgezet, zoals nader geregeld in de contractuele verhouding met de economisch eigenaar Landvision. Niet valt in te zien waarom [eiser] geen recht zou hebben op vergoeding van de schade die hij als juridisch eigenaar in verband met die bedrijfsuitoefening lijdt als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, evenals het geval zou zijn geweest indien hij de onroerende zaak niet aan een ander in economische eigendom had overgedragen. Daarmee ontstaat geen aanspraak op schadeloosstelling die de onteigende niet heeft als geen economische-eigendomsoverdracht zou hebben plaatsgevonden. De onteigenaar verkeert dus niet in een nadeliger positie dan zonder die economische-eigendomsoverdracht het geval zou zijn.

Uitgangspunt is dan ook dat een vergoeding van bijkomende schade die geleden wordt in verband met de bedrijfsuitoefening door de onteigende op de in economische eigendom aan een ander overgedragen onroerende zaak, op haar plaats is indien en voor zover dat ook het geval zou zijn geweest indien geen sprake was geweest van economische-eigendomsoverdracht van die onroerende zaak.

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de rechtbank had moeten onderzoeken of en in hoeverre onze cliënt zijn bedrijf, de onteigening weggedacht, naar redelijke verwachting na de peildatum zou hebben voortgezet op de onroerende zaak en dat daarvoor mede van belang is hetgeen de contractuele verhouding met de economisch eigenaar meebrengt voor de continuering van het bedrijf op die plaats, de onteigening weggedacht.

Over enkele schadeposten die mogelijk voor vergoeding in aanmerking komen overweegt de Hoge Raad in zijn algemeenheid nog het volgende:

“Financieringslasten in verband met de aankoop van een vervangende bedrijfslocatie komen slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover deze aangegaan moeten worden voor het gedeelte van de aankoopsom dat uitgaat boven het bedrag van de ontvangen schadeloosstelling voor de werkelijke waarde van het onteigende. De omstandigheid datde onteigende die schadeloosstelling moet afdragen aan de economisch eigenaar en derhalve niet kan benutten voor de aankoop van een vervangende bedrijfslocatie (zodat hij – ook – voor het daarmee gemoeide bedrag financieringslasten moet aangaan), is geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening, maar van de voordien reeds plaatsgevonden hebbende economische-eigendomsoverdracht.

In lijn met het voorgaande geeft de omstandigheid dat de onteigende juridisch eigenaar na de economische-eigendomsoverdracht het gebruik van de onroerende zaak om niet of tegen een relatief geringe vergoeding heeft mogen voortzetten, op zichzelf geen aanspraak op schadeloosstelling voor een hogere gebruiksvergoeding (bijvoorbeeld uit hoofde van huur) die hij voor een vervangende bedrijfslocatie moet betalen. Die gebruiksvergoeding komt slechts voor vergoeding in aanmerking voor zover deze uitgaat boven het bedrag dat naar objectieve maatstaven een geëigende gebruiksvergoeding voor het onteigende zou zijn geweest.”

De Hoge Raad concludeert dat de rechtbank op onjuiste gronden heeft geoordeeld dat aan onze cliënt in het geheel geen vergoeding toekomt van bijkomende schade en dat de cassatieklachten doel treffen.

Het incidentele cassatieberoep van de Staat verwerpt de Hoge Raad op grond van artikel 81 lid 1 RO (zonder motivering).

De Hoge Raad vernietigt het vonnis van de rechtbank en verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing.