Gedeeltelijke overdracht verhuurde zaak; gevolgen voor huurovereenkomst?

Gedeeltelijke overdracht verhuurde zaak; gevolgen voor huurovereenkomst?

Wat zijn de gevolgen voor de huurovereenkomst wanneer een verhuurde zaak gedeeltelijk wordt verkocht? In een arrest van 9 oktober 2017 (ECLI:NL:HR:2017:2560) overweegt de Hoge Raad dat extensieve uitleg van artikel 7:226 BW ertoe zal kunnen leiden dat bij een gedeeltelijke overdracht van een verhuurd perceel de huurverhouding wordt gesplitst in twee of meer huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden beoordeeld of zo’n splitsing tot een zinnig resultaat leidt. Nadat de huurder kennis heeft genomen van de gedeeltelijke vervreemding is hij gerechtigd de betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst.

Casus

Op Sint Maarten heeft een eigenaar een gedeelte van een verhuurd perceel verkocht. De huurder van het perceel is de huurpenningen aan de oorspronkelijk eigenaar blijven voldoen, mede doordat de oude en nieuwe eigenaar geen afspraken hadden gemaakt over de splitsing van de huurpenningen. De nieuwe eigenaar maakt, ten aanzien van het door hem gekochte gedeelte, bij de huurder aanspraak op betaling van huurpenningen en vordert een bevel tot ontruiming.

Het gerecht in eerste aanleg wijst de vorderingen van de nieuwe eigenaar grotendeels toe. Het gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba beslist anders. Het hof oordeelt dat artikel 7:226 BW van Sint Maarten (dat vrijwel gelijkluidend is aan artikel 7:226 BW) niet van toepassing is bij een gedeeltelijke verkoop, en dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder dus niet op de nieuwe eigenaar zijn overgegaan.

Cassatieberoep

De nieuwe eigenaar stelt cassatieberoep in. Hij klaagt onder meer dat het hof ten onrechte voorbij is gegaan aan artikel 7:226 BW Sint Maarten, dat ook van toepassing zou zijn bij een gedeeltelijke overdracht van het verhuurde.

Deze klacht slaagt. Voor de uitleg van artikel 7:226 BW Sint Maarten sluit de Hoge Raad aan bij het (grotendeels gelijkluidende) Nederlandse artikel. De Hoge Raad overweegt dat uit de parlementaire geschiedenis weliswaar lijkt te volgen dat de wetgever artikel 7:226 BW buiten toepassing heeft willen laten bij overdracht van een gedeelte van een verhuurde zaak, maar hij geeft toch een extensieve uitleg van artikel 7:226 BW. Volgens de Hoge Raad blijkt namelijk uit de parlementaire geschiedenis niet dat de wetgever de huurder bescherming tegen de nieuwe eigenaar heeft willen onthouden, en kan het onthouden van die bescherming ook in voorkomend geval onaanvaardbaar afbreuk doen aan de strekking van artikel 7:226 BW.

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat extensieve uitleg van artikel 7:226 BW ertoe kan leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee of meer huurovereenkomsten. Daarbij zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld of zo’n splitsing tot een zinnig resultaat leidt. In dit geval wordt hieraan volgens de Hoge Raad voldaan en wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst door de eigendomsovergang gesplist in twee huurovereenkomsten.

Vervolgens overweegt de Hoge Raad nog dat wanneer gedeeltelijke overdracht tot een splitsing van de huurovereenkomst leidt, de huurder de huurprijs bevrijdend kan blijven betalen aan de oorspronkelijke eigenaar zolang de huurder niet van de vervreemding heeft kennisgenomen. Na kennisneming van de vervreemding is uitgangspunt dat de huurder gerechtigd is de betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst. Indien de verhuurders over deze splitsing geen overeenstemming bereiken, kunnen zij zich tot de rechter wenden om dit te laten vaststellen.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gemeenschappelijk Hof en verwijst de zaak terug naar dit hof ter verdere behandeling en beslissing.