Belangrijke prejudiciële beslissing van de Hoge Raad over ontbinding van overeenkomsten

Belangrijke prejudiciële beslissing van de Hoge Raad over ontbinding van overeenkomsten

In een prejudiciële beslissing van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over ontbinding van overeenkomsten in het algemeen en ontbinding van huurovereenkomsten voor sociale huurwoningen in het bijzonder. De prejudiciële vragen waren gesteld door voorzieningenrechter (in de rechtbank Amsterdam) mr. F.B. Bakels (voormalig raadsheer in de Hoge Raad) in een zaak van Woningstichting Eigen Haard tegen een huurder van een sociale huurwoning. In de prejudiciële procedure traden wij op als (cassatie)advocaat voor de huurder en hebben wij schriftelijke opmerkingen ingediend.

Aanleiding

Eigen Haard verhuurt een sociale huurwoning in Amsterdam aan de huurder. De op de huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden bevatten een verbod voor de huurder om de woning zonder schriftelijke toestemming van Eigen Haard onder te verhuren of in gebruik af te staan aan derden. In strijd met dit verbod heeft de huurder zonder toestemming van Eigen Haard de woning gedurende de periode van mei 2017 tot december 2017 in gebruik gegeven aan een gezin.

Eigen Haard vordert in kort geding ontruiming van de woning op de grond dat de huurder zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd. De huurder bestrijdt dat de tekortkoming, zo daarvan sprake is, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, omdat hij het betreffende gezin zonder enig eigen belang onderdak heeft verleend en zelf in het gehuurde is blijven wonen.

De voorzieningenrechter neemt tot uitgangspunt dat van “woonfraude” geen sprake is, maar dat de huurder wel tekort is geschoten in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen omdat hij voor de tijdelijke inwoning van het gezin geen toestemming had gevraagd of verkregen van Eigen Haard. Vervolgens overweegt de voorzieningenrechter dat de te beantwoorden vraag is of de tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het gewicht van de tekortkoming in de omstandigheden van het geval de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt en is voorts van oordeel dat een letterlijke uitleg van de wettekst van artikel 6:265 BW heden ten dage als minder juist wordt ervaren zodat deze in de feitenrechtspraak over het algemeen niet wordt gevolgd, in elk geval niet ten aanzien van huurovereenkomsten van (sociale) woonruimte. Omdat in een vergelijkbare zaak het hof Amsterdam (in hoger beroep) anders heeft geoordeeld en volgens de voorzieningenrechter aan te nemen valt dat het hof in deze zaak (in hoger beroep) hetzelfde zal oordelen en de tekortkoming van de huurder niet van zo bijzondere aard of geringe betekenis zal achten, dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen:

“1.        Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?

  1. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaan dat zulke woonruimte schaars is?”

Prejudiciële procedure

In de prejudicliële procedure hebben wij in onze schriftelijke opmerkingen namens de huurder betoogd dat uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat op grond van artikel 6:265 lid 1 BW de vraag beantwoord dient te worden of een tekortkoming ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt, waarbij een belangenafweging dient plaats te vinden en rekening gehouden dient te worden met alle omstandigheden van het geval (waaronder de aard van de overeenkomst, de aard, ernst en verwijtbaarheid van de tekortkoming en de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten).

Advocaat-generaal mr. M.H. Wissink zat in zijn conclusie ECLI:NL:PHR:2018:787) op dezelfde lijn. Hij was van oordeel dat bij het toepassen van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW de rechter rekening dient te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, de aard van de tekortkoming, de gevolgen van de tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding en de wederzijdse belangen van partijen. Volgens de advocaat-generaal blijkt uit de rechtspraak van de Hoge Raad niet dat de tenzij-bepaling terughoudend zou moeten worden toegepast.

De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vragen in zijn beslissing uitvoerig en verwijst daarbij veelvuldig naar zijn eerdere rechtspraak. Samengevat beslist de Hoge Raad als volgt.

  • Onjuist is de opvatting dat de in de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW neergelegde uitzondering slechts “bij uitzondering” toegepast kan worden of op een “zeldzaam” geval betrekking heeft. In de rechtspraak van de Hoge Raad is artikel 6:265 lid 1 BW ook nooit aldus uitgelegd.
  • De hoofdregel en de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst.
  • De inhoudelijke maatstaf dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst, stoelt op de redelijkheid en billijkheid en stemt inhoudelijk overeen met vaste rechtspraak van de Hoge Raad, zowel onder oud recht als onder huidig recht.
  • Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat voldaan is aan de eis dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldeiser en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op de toepassing van de tenzij-bepaling. Dit gold ook reeds onder het oude recht. Deze verdeling van de stelplicht past ook bij het gegeven dat de omstandigheden die een beroep op de tenzij-bepaling ondersteunen veelal in het domein van de schuldenaar zullen liggen.
  • Dat het aan de schuldenaar is om zich op de tenzij-bepaling te beroepen, sluit niet uit dat onder omstandigheden in het verweer van de schuldenaar dat geen sprake is van een tekortkoming, afhankelijk van de daartoe aangevoerde feiten en omstandigheden, het (subsidiaire) betoog besloten kan liggen dat de tekortkoming – indien deze in rechte wordt aangenomen – gelet op de omstandigheden van het geval niet de gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Of dat zo is, is een kwestie van uitleg van de stellingen van de schuldenaar en zal mede ervan afhangen of een dergelijk (subsidiair) betoog voor de schuldeiser voldoende kenbaar was.
  • De afweging die in het kader van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW plaatsvindt bij beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, geschiedt niet slechts (zoals de eerste prejudiciële vraag het formuleert) “aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten”. Naast deze gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding) kunnen immers alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Dat volgt uit de vaste rechtspraak van de Hoge Raad, zowel onder oud recht als onder huidig recht.
  • Dat bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn, brengt ook mee dat niet op voorhand aan een gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend.
  • De overweging in het arrest Mol/Meijer dat voor de werking van de redelijkheid en billijkheid te dezer zake slechts een beperkte ruimte is opengelaten, moet aldus worden verstaan dat in het kader van artikel 6:265 lid 1 BW reeds alle omstandigheden van het geval verdisconteerd kunnen worden, met name ook met betrekking tot de toepassing van de tenzij-bepaling, en dat om die reden daarnaast weinig behoefte bestaat en dus weinig ruimte overblijft voor een daarvan te onderscheiden werking van de redelijkheid en billijkheid.
  • Gelet op het voorgaande bestaat ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels. Bij de toepassing van artikel 6:265 lid 1 BW kan rekening gehouden worden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
  • Deze beoordelingsruimte heeft de rechter ook indien tegen de huurder verstek is verleend. Dat ligt besloten in de in artikel 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot, kort gezegd, woon- of bedrijfsruimte of een woonwagen. Blijkens de parlementaire geschiedenis strekt die verplichte tussenkomst immers ertoe dat zodanige ontbinding “alleen op verantwoorde wijze kan (plaatsvinden) wanneer de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf beoordeelt”. Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend (ook in verstekzaken) wel haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden.

Al met al een zeer interessant en belangrijk arrest voor de (rechts)praktijk.