Onrechtmatige daad jegens bij overeenkomst betrokken derde

Onrechtmatige daad jegens bij overeenkomst betrokken derde

Bij beantwoording van de vraag of een partij bij een overeenkomst aansprakelijk is jegens een bij de overeenkomst betrokken derde is bepalend of de aangesproken partij haar gedragingen en verklaringen ter zake van de overeenkomst waarbij zij partij is, mede diende te laten bepalen door de belangen van de betrokken derde. Niet vereist is dat de aangesproken partij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij zij partij is en waarmee de belangen van de derde verbonden zijn. Aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 14 juli 2017, ECLI:NL:HR 2017:1355.

Waar ging het om?

Woningbouwvereniging Compaen heeft op 14 maart 2007 van projectontwikkelaar De Molen Bunders BV (DMB) 70 (toekomstige) appartementen gekocht. In de koopovereenkomst was bepaald dat Compaen deze kon ontbinden indien op 1 februari 2008 niet minimaal 20 appartementen zouden zijn verkocht. Om te bewerkstelligen dat Compaen de koopovereenkomst niet zou kunnen ontbinden heeft DMB met een derde (X) een overeenkomst gesloten, waarbij X zich verplichtte op eerste afroep van DMB maximaal 20 appartementen van Compaen te kopen en DMB zich onder meer verplichtte aan X € 15.000,- te betalen voor elk appartement (met een maximum van 20) dat uiteindelijk niet door X behoefde te worden gekocht en afgenomen. In de overeenkomst was voorts bepaald dat de overeenkomst zou worden ontbonden als de koopovereenkomst tussen DMB en Compaen zou worden ontbonden.

Op 3 juli 2009 hebben DMB en Compaen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin is bepaald dat de koopovereenkomst met wederzijds goedvinden wordt beëindigd. Als gevolg hiervan is ook de overeenkomst tussen DMB en X beëindigd.

Op 4 mei 2010 is DMB op verzoek van Compaen failliet verklaard.

Procedure

Bij de rechtbank Den Bosch vordert X van Compaen betaling van een bedrag van € 607.000,-, stellende dat Compaen onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de dientengevolge door haar geleden schade, waaronder het mislopen van € 15.000,- per appartement voor ten hoogste 20 appartementen die niet door X behoefden te worden gekocht en afgenomen.

De rechtbank heeft de vordering van X toegewezen tot een bedrag van € 300.000,- en voor het overige afgewezen.

Het hof Den Bosch heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering alsnog geheel afgewezen omdat – kort gezegd – er niet van kon worden uitgegaan dat Compaen tekort was geschoten in nakoming van de tussen haar en DMB gesloten koopovereenkomst. Volgens het hof miste daarom de rechtsregel als geformuleerd in de arresten HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069, NJ 2008, 587 en HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT7469, NJ 2012, 59 toepassing.

Cassatie

X gaat in cassatie en klaagt er onder andere over dat het hof ten onrechte heeft beslist dat de bedoelde rechtsregel toepassing mist.

De Hoge Raad overweegt dat in voornoemde arresten het volgende is beslist:

“Wanneer iemand zich contractueel heeft gebonden, waardoor de contractsverhouding waarbij hij partij is in het rechtsverkeer een schakel is gaan vormen waarmee de belangen van derden, die aan dit verkeer deelnemen, in allerlei vormen kunnen worden verbonden, staat het hem niet onder alle omstandigheden vrij de belangen te verwaarlozen die derden bij de behoorlijke nakoming van het contract kunnen hebben. Indien de belangen van een derde zo nauw zijn betrokken bij de behoorlijke uitvoering van de overeenkomst dat hij schade of ander nadeel kan lijden als een contractant in die uitvoering tekortschiet, kunnen de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, meebrengen dat die contractant deze belangen dient te ontzien door zijn gedrag mede door die belangen te laten bepalen. Bij de beantwoording van de vraag of deze normen dit meebrengen, zal de rechter de terzake dienende omstandigheden van het geval in zijn beoordeling dienen te betrekken, zoals de hoedanigheid van alle betrokken partijen, de aard en strekking van de desbetreffende overeenkomst, de wijze waarop de belangen van de derde daarbij zijn betrokken, de vraag of deze betrokkenheid voor de contractant kenbaar was, de vraag of de derde erop mocht vertrouwen dat zijn belangen zouden worden ontzien, de vraag in hoeverre het voor de contractant bezwaarlijk was met de belangen van de derde rekening te houden, de aard en omvang van het nadeel dat voor de derde dreigt en de vraag of van hem kon worden gevergd dat hij zich daartegen had ingedekt, alsmede de redelijkheid van een eventueel aan de derde aangeboden schadeloosstelling.”

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat het oordeel van het hof dat het hiervoor vermelde beoordelingskader toepassing mist omdat er niet van kan worden uitgegaan dat Compaen tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met DMB blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Volgens de Hoge Raad is in dat beoordelingskader bepalend of de aangesproken partij haar verklaringen en gedragingen ter zake van de overeenkomst waarbij zij partij is, mede diende te laten bepalen door de belangen van de betrokken derde, en is dus niet mede vereist dat de aangesproken partij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst waarbij zij partij is en waarmee de belangen van die derde verbonden zijn.

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naar het hof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing.